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不動産　相談Q＆A

相談一般

弁護士会では、不動産について、どのような立場で相談に乗ってくれるのですか？

オーナー、不動産業者、賃貸人、賃借人など、立場を問わず、相談に乗っています。
（※但し、事件を受任するかどうかは、相談担当弁護士の判断によります。）

不動産の相談について、相談したら、必ず弁護士に依頼しなければいけないのですか。

そのようなことはありません。
弁護士に依頼する場合もあれば、弁護士のアドバイスだけで解決する場合や、他の機関を紹介する場合など、様々な場合が考えられます。

不動産の相談と一口に言っても色々とあると思いますが、どのような種類の相談が寄せられますか。

売買、借地借家、境界など、様々です。

不動産取引 売買契約

不動産の売り主として売買契約を締結しましたが、解約を希望しています。違約金を支払わなければいけませんか。

契約の内容をまず確認しましょう。
売買契約をした際に、買主は売主に手付金を支払うのが通常ですが、この場合、売買契約を解除することができる期限が定められている場合が多いです。この期限前であれば、手付金を倍返しすることによって契約を解除できます。
ただし、履行の着手といって、買主が中間金をすでに支払ったような場合は、この期限前であっても、手付金の倍返しでは解除できません。
また、売買代金を支払わないなど、買主に債務不履行がある場合には、売主は違約金を支払うことなしに、契約を解除することができます。

不動産の買主として売買契約を締結しましたが、解約を希望しています。 違約金を支払わなければいけませんか。

契約の内容をまず確認しましょう。
買主が売主に手付金を支払っている場合、売買契約を解除できる期限が定められている場合が多いです。この期限前であれば、手付金を放棄することによって契約を解除できます。
ただし、履行の着手といって、売主がすでに測量のための分筆をしたような場合は、この期限前であっても、手付金の放棄では解除できません。
あるいは、ローンを組んで不動産を購入する場合であれば、ローンが組めなかった場合は、買主は契約を解除できるという条項が契約書に入っているのが普通です。
また、境界を明示しない、移転登記をしないなど、売主に債務不履行がある場合には、買主は違約金を支払うことなしに、契約を解除することができます。

不動産取引 欠陥住宅

築１５年の中古住宅を購入しましたが、入居後、購入時には知らされていなかったシロアリ被害が判明しました。
売主に、損害賠償の請求はできますか。

契約の内容をまず確認しましょう。
建物に欠陥があっても売主は責任を負わないという条項があれば別ですが、そうでなければ、シロアリ被害は、建物の欠陥にあたる可能性が高いと思いますので、損害賠償請求や、被害の程度が酷ければ契約解除ができる可能性があります。
また、建物に欠陥があっても売主は責任を負わないという条項があっても、売主がシロアリ被害を知っていながら買主に告げていなかった場合は、損害賠償請求や契約解除ができる可能性があります。
契約書の記載や、契約締結時の説明や質問などをもとに、請求できるかを検討していくことになると思います。

新築の一戸建てを購入したのですが、入居後、傾きや雨漏りがあることが判明しました。
売主に対して、何か請求はできますか。

まず、傾きや雨漏りは欠陥にあたる可能性が高いので、売主に対して、損害賠償請求や契約解除の請求ができる可能性があります。
とくに傾きの場合は、欠陥の程度が酷い場合が多いので、契約解除ができる可能性が高くなります。
また、住宅品質確保法という法律に基づいて、欠陥の補修を補請求ができる場合もあります。

マンションの基礎について、耐震強度不足があることが判明しました。
私個人で何かできるのでしょうか。

設計に問題があるような場合は、設計者や建築確認をした機関に損害賠償請求することが考えられます。
また、設計には問題ないものの、施工が設計通りに行わなかったような場合には、施工業者、販売業者などに対して損害賠償請求することが考えられます。
また、管理組合において、持ち分の5分の4の議決があれば、建て替えの議決も可能ですので、建て替え費用やそのための移転費用・評価下落分などの損害賠償請求をすることも考えられます。

仲介

不動産の売却に仲介業者を利用しようと思うのですが、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」といくつか種類があって、その違いが分かりません。

「一般媒介」とは、複数の不動産業者に、売却先を見つけることを依頼する契約形態です。
「専任媒介」とは、一つの不動産業者に売却先を見つけることを依頼する契約形態です。もし、自分で売却先を見つけた場合には、仲介業者がかかった営業費用を支払う必要があります。
「専属専任媒介」は、一つの不動産業者に売却先を見つけることを依頼する契約形態ですが、専任媒介とは異なり、自分で売却先を見つけた場合に契約を締結してはならず、自分で見つけた売却先と仲介業者を外して契約した場合には、仲介手数料を支払わなければならなくなるという契約形態です。

仲介業者に支払う手数料はどのくらいですか。

宅地建物取引業法では、売買価格に応じて次のように手数料が決められています。
売買価格200万円以下は、仲介手数料の上限は、売買価格の5.5パーセント（税込）。
売買価格200万円超400万円以下は、仲介手数料の上限は、売買価格の４パーセント（税別）。
売買価格400万円超の場合は、仲介手数料の上限は、売買価格の3パーセント（税別）。

ただ、このように計算するのは大変です。400万円を超える物件の場合は、3パーセント＋6万6千円（税込）と覚えておくと簡単です。

競売

競売物件を落札し、手続きもすべて終えたのですが、まだ、前の入居者が退去してくれていません。
どのようにしたら、前の入居者に退去してもらえますか。

任意の交渉でも明け渡してもらえないということであれば、裁判所に対して、引き渡し命令の申立をし、これに基づいて、強制執行手続きをすることになります。
裁判所はすぐに引き渡し命令を出してくれますので、訴訟をすることなく、簡単に強制執行をすることができます。

強制執行というのは、業者にお金を払えばやってくれるのでしょうか。

業者が行うというのではなく、執行官という裁判所の職員が指揮する形で行います。
執行官には、強制的に明渡をさせる権限が与えられるのですが、その際、執行官の補助者として業者が作業をすることになり、その業者の費用として支払うということはあります。

不法占有

親の代から地方に多数の土地を所有しています。先日久々に土地を見に行ったら、知らない人が家を建てて住んでいました。
賃料の支払いもしてもらっていませんし、土地を明け渡してもらいたいのですが、可能でしょうか。

任意に明け渡してもらえないということであれば、不法占有であることを理由として、明け渡しの裁判を起こすことになります。
そして、明け渡しの判決がでても明け渡してくれないということであれば、判決に基づいて、強制執行を行い、家を取り壊し、土地を明け渡してもらうことになります。

農地

農地を売却したいのですが、農業委員会の許可が必要と聞きました。
どのようにすればよいのでしょうか。

農地法3条では、農地を売買または貸借等するためには、その農地の所在する市町村の農業委員会の許可が必要とされており、この許可のない売買・貸借等は、農地法によって無効とされます。
売買や貸借等を希望する場合には、農業委員会に申請し、農業委員会は市町村長の意見を聞いたうえで、許可を出すかどうかを決めます。

境界

隣人と、土地の境界で揉めています。
この紛争を終了させる方法はありませんか。

土地を時効で取得したかどうかが問題になる場合は、「所有権界」（土地の所有権が及ぶ範囲を示す境界のこと）の確認を求めることになりますし、時効が問題にならない場合は、「筆界」（不動産登記手続により決定された一筆の土地の範囲を示す境界のこと）の確認を求めることになります。
所有権界で揉めている場合には、裁判所に「所有権確認訴訟」を起こして解決することになります。
筆界で揉めている場合には、法務局に申請する「筆界特定」と、裁判所に起こす「筆界確定訴訟」のいずれかで解決をすることになります。
また、埼玉弁護士会と埼玉土地家屋調査士会とが協力して、「境界問題センター埼玉」という裁判外紛争解決制度を設けています。これは話し合いの手続きですが、所有権界を問題にすることも、筆界を問題にすることも可能です。

土地収用

私の自宅が、都市計画道路の経由地になっています。
補償についての話し合いが始まったのですが、どのように対処すればよいのでしょうか。

公共事業による土地収用の場合、補償手続は、補償基準に従って行われることになります。
提示される補償額が、補償基準に合致するかどうか等を検討して行くことになります。

賃貸

マンションを賃貸しているのですが、入居者の一人が、もう６ヶ月も賃料を滞納しています。
明け渡してもらいたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。

まずは、一定期間を定めて滞納賃料を支払うよう催告し、支払がない場合には賃貸借契約を解除するという意思表示を、内容証明郵便等で行います。
定めた期間内に賃料支払いがない場合には、契約解除の効力が発生しますので、明け渡しを求める裁判を起こすことになります。
通常は、１～２回の期日で裁判は終結し、判決が言い渡されます。
判決が出ても立ち退かないような場合には、明け渡しの強制執行をして、明け渡しを実現することになります。

アパートの一室を賃貸しているのですが、どうやら、貸した人とは違う人が住んでいるようです。
明け渡してもらうためには、どのようにすればよいでしょうか。

まずは、占有移転禁止の仮処分といって、法律上、他の人へ占有を移転させないようにする手続をとることが必要と思われます。
その上で、占有している人を相手に明け渡しの裁判を起こし、判決が出ても立ち退かないような場合には、明け渡しの強制執行をして、明け渡しを実現することになります。

親の代からもう５０年以上土地を貸しているのですが、賃料が、とても安いままになっています。地代の値上げをしたいのですが、どうすれば良いでしょうか。

まずは、交渉で賃料増額を求めていくのが一般的かと思います。
それでも増額に応じてくれないという場合には、賃料増額の調停を申し立て、それでも合意が成立しないような場合には、賃料増額を求める裁判を起こすことになります。

バブル期に都心のオフィスを借りたのですが、賃料が非常に高いままになっています。
賃料を値下げしてほしいのですが、どうすれば良いでしょうか。

まずは、交渉で賃料減額を求めていくのが一般的かと思います。
それでも減額に応じてくれないという場合には、賃料減額の調停を申し立て、それでも合意が成立しないような場合には、賃料減額を求める裁判を起こすことになります。

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